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Novedades legislativas contra el indeseado vecino moroso

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¿Tienes un vecino moroso y ya no sabes que hacer para que cumpla con sus obligaciones?: Novedades legislativas que te ayudarán a lidiar con el tan indeseado vecino moroso

Pensar en la posibilidad de tener como vecino a alguien que no cumple con sus pagos y tiene costumbres un poco cuestionables, es siempre un tormento para la convivencia vecinal. En este artículo te contamos las novedades legislativas que se vienen implementando para lidiar con el tan indeseado vecino moroso.

Como punto previo te sugerimos que, si te encuentras interesado en dar arriendo tu propiedad, es importante enfatizar en la necesidad de examinar en profundidad el perfil de tu futuro inquilino, ello mitigará los riesgos asociados al impago o daños de tu propiedad y evitará tener que lidiar con un vecino moroso. Aquí te damos algunos consejos que sugieren los expertos en el rubro, si piensas dar en arriendo un inmueble:

  1. Solicita información personal básica: es imperativo requerir información personal detallada, incluyendo el DNI, dirección actual y teléfono de contacto. Constituye un paso fundamental la verificación de la autenticidad de la información presentada, así como la realización de una investigación exhaustiva del potencial arrendatario.
  2. Solicita referencias de su solvencia económica: un ejemplo de ello es la solicitud de referencias laborales o personales para obtener una visión más clara del comportamiento del inquilino. La solvencia económica, determinada mediante una revisión de ingresos y un aval, es un factor determinante en la selección del arrendatario.
  3. La seguridad que ofrece un contrato detallado es vital: un contrato de arrendamiento sólido, que incluya términos, condiciones, obligaciones y responsabilidades del arrendatario, se presenta como una herramienta esencial para salvaguardar los intereses de ambas partes. Es esencial definir claramente el propósito del arrendamiento, ya sea para uso residencial o comercial, y asegurarse de su compatibilidad con los objetivos del propietario.
  4. Evaluación de Riesgos: la obtención del Reporte de Deudas Infocorp permite conocer el comportamiento de pago del arrendatario potencial, constituyendo un punto de partida clave para la toma de decisiones informada. La realización de una evaluación de riesgos previa a la toma de decisiones es sin duda un procedimiento crucial, y un punto clave para evitar al indeseable vecino moroso.

Al seguir estos consejos podrás evitar, entre otros problemas, la convivencia con quienes tiene el hábito de no cumplir con el pago de mantenimiento, agua, electricidad, y otros gastos fundamentales de administración. Y es en este ámbito que te contamos que, los propietarios de un edificio ahora tendrán la posibilidad de iniciar una serie de acciones legales contra un vecino moroso con el que nadie desea convivir ¡gracias a la nueva normativa del sector!.

Así es, en mayo de este año (2023), se publicó una ley aplicable al Régimen de la Propiedad Horizontal – el D.L. N° 1568 – que incluye a las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que tienen bienes y servicios comunes. La vigencia de dicha norma iniciará a los 180 días calendario posteriores a la publicación, aún pendiente, de su Reglamento. Esta disposición regula las funciones inherentes a las Juntas de Propietarios, la elaboración de reglamentos internos y establece la instauración de un registro que de publicidad sobre las deudas provocadas por un vecino moroso debido a la falta de pago de las cuotas de mantenimiento.

Con esta nueva ley se busca motivar al vecino moroso a pagar los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio. Dentro de esta novedad legislativa tenemos la creación de dos registros administrativos: (i) Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, y (ii) Registro de Administradores de Edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, los cuales se irán implementando a partir de 2024.

Con la creación de dichos registros, la Junta de Propietarios, o los administradores de esta, podrán enviar la identificación del vecino moroso al Ministerio de Vivienda para que utilice esta información y la comparta con la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), la cual, a su vez, podrá enviar la información del vecino moroso a las Centrales de Riesgos, lo cual afectará sus récords crediticios limitando las posibilidades financieras del vecino moroso, pues no tendrá acceso a créditos o financiamiento, se convierte entonces en una medida de presión para el cumplimiento de los pagos adeudados por el vecino moroso.

Otra medida es aquella que faculta a la Junta de Propietarios a solicitar la inscripción de la deuda del vecino moroso como una “carga” en la partida registral del inmueble, así, cuando el propietario quiera vender su inmueble, el comprador al consultar la partida registral, podrá conocer las deudas pendientes del vecino moroso, y podrá optar por no a comprar el inmueble hasta que se cumpla con todos los pagos.

Para registrar a un vecino moroso en el padrón del Ministerio de Vivienda, la Junta de Propietarios debe estar inscrito y vigente en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Además, deberá registrarse el Reglamento Interno.

Adicionalmente, dicha normativa incluye la posibilidad de iniciar de acciones judiciales contra este vecino moroso, siendo la Junta Directiva, a través de su presidente, quien podrá interponer un proceso de ejecución para el cobro y también solicitar medidas cautelares como el embargo de bienes del vecino moroso.

Novedades legislativas que te ayudarán a lidiar con el tan indeseado vecino moroso
Es importante abordar los problemas de convivencia de manera respetuosa y legal. Si enfrentas dificultades con vecinos morosos, considera buscar asesoría legal adecuada para encontrar soluciones justas y pacíficas. La comunicación abierta y el respeto mutuo son clave para mantener un entorno armonioso en la comunidad.

Se debe tener en cuenta que la inscripción del Reglamento Interno del edificio en este caso también es fundamental. Con ello, la Junta Directiva puede requerir a través del envío de una carta notarial al vecino moroso y/o a su arrendador, a proceder con el pago de la deuda de cuotas. En caso de una negativa, se podrá dar inicio al proceso judicial mencionado contra el vecino moroso.

Si el Reglamento Interno no está inscrito en SUNARP, el procedimiento a seguir es diferente, pero ¡ojo! no tener el Reglamento Interno inscrito en SUNARP no exonera al vecino moroso de los pagos y lo expone al embargo de sus bienes. En estos casos, lo primero será enviar una carta al vecino moroso donde se detallen las deudas y los problemas que están ocasionando a los demás vecinos, en caso el vecino moroso no cumpla con los pagos, se deberá invitar al vecino moroso a conciliar. De no dar resultado estos medios disuasivos, se procederá con un proceso judicial donde será posible solicitar el embargo de bienes del vecino moroso.   

Sin duda esta normativa representa un avance significativo hacia la protección de los derechos de los propietarios vecinos diligentes contra un vecino moroso, proporcionando las herramientas legales necesarias para mantener la integridad y armonía en convivencia vecinal. Así que, estimado lector, considere las sabias recomendaciones aquí comentadas para eludir la presencia del indeseado vecino moroso. En la eventualidad de compartir su entorno con tan peculiar personaje, sería prudente ponerlo al tanto de las consecuencias legales que su comportamiento le puede acarrear.

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